Die geplante Mietrechtsreform 2026 könnte die Vermietungspraxis spürbar verändern. Besonders betroffen wären Indexmietverträge, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen. Gleichzeitig sollen Kleinvermieter bei kleineren Modernisierungen entlastet werden.

Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf am 29. April 2026 beschlossen. Aktuell befindet sich das Vorhaben im parlamentarischen Verfahren. Ob und in welcher endgültigen Fassung die Reform in Kraft tritt, entscheidet sich erst nach Abschluss der Beratungen im Bundestag und Bundesrat.immowelt

Indexmieten: Hohe Inflation soll weniger stark durchschlagen

Bei Indexmietverträgen sollen Mietsteigerungen oberhalb von 3 Prozent künftig nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden können. Die Regelung wäre auf angespannte Wohnungsmärkte beschränkt und soll laut Entwurf auch bereits bestehende Indexmietverträge erfassen.immowelt

Ein Rechenbeispiel: Bei einer Inflation von 8 Prozent würden die ersten 3 Prozent vollständig berücksichtigt. Von den weiteren 5 Prozent käme nur die Hälfte hinzu. Die zulässige Erhöhung läge damit bei 5,5 Prozent statt bei 8 Prozent.immowelt

Für Vermieter bedeutet das: Indexmietvereinbarungen bleiben grundsätzlich möglich, bieten bei hoher Inflation aber künftig weniger Spielraum für automatische Anpassungen.

Möblierte Vermietung: Zuschlag transparent ausweisen

Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen über möblierte Wohnungen soll der Möblierungszuschlag künftig gesondert ausgewiesen werden. Vorgesehen ist ein monatlicher Zuschlag von maximal 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel. Für vollständig möblierte Wohnungen soll alternativ eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete möglich sein.immowelt

Wer den Zuschlag nicht ordnungsgemäß ausweist, riskiert nach dem Entwurf, dass die Wohnung mietrechtlich als unmöbliert behandelt wird. Der Nachweis und die Dokumentation der Ausstattung gewinnen deshalb erheblich an Bedeutung.

Praxis-Tipp: Vermieter sollten bereits jetzt eine Inventarliste, Kaufbelege, Anschaffungsdaten, Fotos und eine nachvollziehbare Zeitwertberechnung vorbereiten. Das reduziert spätere Streitigkeiten und erleichtert die Vertragsgestaltung.

Kurzzeitvermietung: Sechs Monate als Regelgrenze

Kurzzeitvermietungen sollen grundsätzlich auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate wäre nur in besonderen, vom Mieter begründeten Fällen vorgesehen – etwa bei Verzögerungen eines Praktikums, Projekts oder Studienaufenthalts.immowelt

Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass befristete Vermietungen ohne echten vorübergehenden Bedarf genutzt werden, um Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts oder die Mietpreisbremse zu umgehen.

Für Anbieter von Business Apartments, möbliertem Wohnen auf Zeit und projektbezogenen Mitarbeiterwohnungen ist das besonders relevant: Die Befristung und der vorübergehende Wohnbedarf des Mieters müssten künftig noch sorgfältiger dokumentiert werden.

Kündigung wegen Mietrückständen: Schonfrist mit größerer Wirkung

Mieter sollen nach dem Entwurf künftig auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen abwenden können, wenn sie die Rückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist vollständig ausgleichen. Bislang schützt die Schonfristzahlung grundsätzlich nur vor der fristlosen Kündigung.immowelt

Der Schutz soll jedoch nur einmal pro Mietverhältnis gelten. Für Vermieter erhöht dies die Bedeutung eines strukturierten Forderungsmanagements: Rückstände, Mahnungen, Zahlungsvereinbarungen und Kündigungsvoraussetzungen sollten lückenlos dokumentiert werden.

Modernisierung: Vereinfachtes Verfahren bis 20.000 Euro

Positiv für kleinere Vermieter ist die geplante Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren von 10.000 auf 20.000 Euro. Dadurch könnten mehr Maßnahmen – etwa einzelne energetische oder technische Verbesserungen – mit geringerem formalen Aufwand umgesetzt werden.immowelt

Die höhere Grenze soll nur für Modernisierungsankündigungen gelten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes ausgesprochen werden. Bereits vorher angekündigte Maßnahmen würden weiterhin nach der bisherigen Grenze behandelt.immowelt

Was Vermieter jetzt tun sollten

• Bestehende Indexmietverträge darauf prüfen, ob und wie künftige Anpassungen betroffen wären.

• Bei möblierten Wohnungen Inventar, Zeitwerte und Zuschläge nachvollziehbar dokumentieren.

• Musterverträge für möblierte Vermietung und Zeitmietverhältnisse überprüfen lassen.

• Kurzzeitvermietungen auf einen konkret belegbaren vorübergehenden Bedarf ausrichten.

• Modernisierungsmaßnahmen und Ankündigungszeitpunkte strategisch planen.

• Den Gesetzgebungsprozess weiter beobachten, da Änderungen im parlamentarischen Verfahren noch möglich sind.

Die Reform ist derzeit noch nicht in Kraft. Dennoch zeigt sie klar die Richtung: mehr Transparenz bei möbliertem Wohnen, weniger Spielraum bei hohen Indexmietanpassungen und strengere Anforderungen an kurzfristige Mietverhältnisse. Für Vermieter lohnt es sich, Prozesse und Vertragsunterlagen frühzeitig darauf vorzubereiten.